Le ultimissime news aggiornate in tempo reale sul condono edilizio in Italia, la storia e le sentenze

L’Italia ha una lunga storia di condoni edilizi, con tre principali provvedimenti di sanatoria approvati prima del 2024:

Legge 47/1985: Questa legge, nota come “primo condono edilizio”, ha permesso la regolarizzazione di costruzioni realizzate senza le necessarie licenze o in difformità da esse, fino al 1° ottobre 1983.
Legge 724/1994: Il “secondo condono edilizio” ha esteso la possibilità di sanatoria fino al 31 dicembre 1993, introducendo anche la possibilità di regolarizzare immobili sottoposti a vincolo paesaggistico se l’abuso era stato commesso prima dell’apposizione del vincolo.
Legge 326/2003: Questa legge, che ha convertito il D.L. 269/2003, ha rappresentato il “terzo condono edilizio”. Ha permesso la regolarizzazione di costruzioni abusive completate entro il 31 marzo 2003.

Il 2024 è stato l’anno del “Salva casa“. Il decreto-legge 69/2024, convertito con la legge 105/2024, ha disposto nuove norme materia di semplificazione edilizia e urbanistica” , apportando modifiche molto rilevanti al Testo Unico dell’Edilizia.

Il Salva casa non è un vero condono, ma consente la regolarizzazione delle “lievi difformità edilizie” e prevede la sanatoria edilizia di molti interventi di trasformazione interna eseguiti senza titolo.

In questo articolo trovi le ultime novità in materia di condono edilizio e la raccolta delle più importanti sentenze sull’argomento.

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Ultimissime sul condono edilizio
Primo Condono Edilizio (Legge 47/1985)
Il primo condono edilizio in Italia è stato introdotto dalla Legge 47/1985. Ecco i principali aspetti di questo provvedimento:

Ambito di applicazione

Il condono si applicava a costruzioni realizzate senza le necessarie licenze o in difformità da esse, fino al 1° ottobre 1983.
Per gli immobili in aree vincolate, il rilascio della concessione in sanatoria era subordinato al parere favorevole delle autorità preposte alla tutela del vincolo (solitamente i Comuni, con successivo controllo delle Soprintendenze).
Limiti dimensionali

Erano ammesse al condono le opere che non avevano comportato un ampliamento superiore al 30% della volumetria originaria, e comunque non superiore a 750 metri cubi.
Questo limite volumetrico si applicava anche alle nuove costruzioni, consentendo di condonare anche parti di lottizzazioni abusive.
Procedura

I proprietari o altri soggetti interessati dovevano presentare domanda di condono al Comune entro il 30 giugno 1986.
La domanda doveva essere corredata da una relazione tecnica sull’abuso, copia del titolo abilitativo (se esistente), documentazione catastale e ricevuta del pagamento della sanzione pecuniaria.
Secondo Condono Edilizio (Legge 724/1994)
Il secondo condono edilizio in Italia è stato introdotto dalla Legge 724/1994. Ecco i principali aspetti di questo provvedimento:

Ambito di applicazione

Il condono si applicava a costruzioni realizzate senza le necessarie licenze o in difformità da esse, fino al 31 dicembre 1993.
Per gli immobili in aree vincolate, il rilascio della concessione in sanatoria era subordinato al parere favorevole delle autorità preposte alla tutela del vincolo (solitamente i Comuni, con successivo controllo delle Soprintendenze).
Criteri per la sanabilità

Oltre al fattore temporale (opere realizzate entro il 31/12/1993), il condono introduceva altri due criteri:
Stato di avanzamento dei lavori: erano ammesse le opere non ancora ultimate, ma con struttura portante realizzata.
Limiti dimensionali: erano condonabili solo gli ampliamenti non superiori al 30% della volumetria originaria, e comunque non oltre i 750 mc.
Procedura

I proprietari o altri soggetti interessati dovevano presentare domanda di condono al Comune entro il 30 novembre 1995.
La domanda doveva essere corredata da una relazione tecnica sull’abuso, copia del titolo abilitativo (se esistente), documentazione catastale e ricevuta del pagamento della sanzione pecuniaria.
Terzo Condono Edilizio (Legge 326/2003)
Il terzo condono edilizio in Italia è stato introdotto dalla Legge 326/2003, che ha convertito il D.L. 269/2003. Ecco i principali aspetti di questo provvedimento:

Ambito di applicazione

Il condono si applicava a costruzioni abusive completate entro il 31 marzo 2003.
Per gli immobili in aree vincolate, il rilascio della concessione in sanatoria era subordinato al parere favorevole delle autorità preposte alla tutela del vincolo (solitamente i Comuni, con successivo controllo delle Soprintendenze).
Criteri per la sanabilità

A differenza dei precedenti condoni, il terzo condono introduceva criteri più stringenti riguardanti lo stato di avanzamento dei lavori:
Opere ultimate: dovevano essere completati almeno il rustico e la copertura.
Opere interne ed edifici non residenziali: dovevano essere funzionalmente completati.
Inoltre, veniva richiesta la conformità alle norme antisismiche e antincendio.
Procedura

I proprietari o altri soggetti interessati dovevano presentare domanda di condono al Comune entro il 30 novembre 2003.
La domanda doveva essere corredata da una relazione tecnica sull’abuso, copia del titolo abilitativo (se esistente), documentazione catastale e ricevuta del pagamento della sanzione pecuniaria.
Effetti

Secondo stime, tra il 1982 e il 1997 sarebbero stati realizzati quasi 1 milione di abusi edilizi “in vista” dei condoni.
Il terzo condono è stato più restrittivo dei precedenti, introducendo criteri più stringenti sullo stato di avanzamento dei lavori e sulla conformità alle norme tecniche.
Tuttavia, ha comunque contribuito a regolarizzare un diffuso fenomeno di abusivismo edilizio in Italia.
In sintesi, il terzo condono edilizio del 2003 ha rappresentato un tentativo di contenere il fenomeno degli abusi edilizi, introducendo requisiti più rigorosi rispetto ai precedenti provvedimenti di sanatoria.

Differenza tra condono e sanatoria edilizia
Spesso si tende a confondere la sanatoria edilizia con il condono edilizio. Sostanzialmente, entrambi rispondono alla stessa esigenza e cioè quella di mettere in regola un intervento edilizio. Tuttavia, presentano differenze significative nelle situazioni in cui vengono applicate. La sanatoria edilizia è quel provvedimento che permette di regolarizzare un intervento edilizio che poteva essere realizzato, ma per cui non si dispone di un titolo abilitativo. Può essere realizzata sempre.

Al contrario, il condono edilizio è quell’atto attraverso cui si regolarizza un intervento edilizio per cui non solo non si dispone del titolo abilitativo ma che non poteva essere realizzato secondo la normativa vigente. Può essere richiesto solo durante specifiche finestre temporali, ovvero con una legge speciale che dà la possibilità di condonare abusi edilizi realizzati entro una data precisa.

Un’interessante definizione della differenza tra condono e sanatoria e riportata nella sentenza del Tar Calabria, sez. Reggio Calabria n. 2444/2024 di cui si riporta un estratto:

“… il condono edilizio è una misura straordinaria, che consente la regolarizzazione di opere realizzate, senza permesso, in violazione delle norme edilizie e urbanistiche e deve essere espressamente prevista dalla legge che fissa le condizioni e i termini perentori entro i quali richiedere la concessione del beneficio. La sanatoria edilizia, prevista dall’art. 36 d.P.R. n. 380/2001, può invece essere concessa, dietro pagamento di una sanzione, in presenza del requisito della doppia conformità: l’opera realizzata senza permesso deve risultare conforme alle norme vigenti nel momento in cui è stata realizzata e a quelle vigenti nel momento in cui si richiede la sanatoria: in questo caso, l’opera non vìola le norme edilizie ed urbanistiche e, se fosse stato richiesto il permesso, sarebbe stata assentita.”

Perché il condono edilizio può essere un’opportunità per ingegneri, architetti e geometri
Il condono edilizio può rappresentare un’opportunità significativa per professionisti come ingegneri, architetti e geometri. Ecco alcune delle ragioni:

incremento della domanda di servizi professionali: con l’introduzione di un condono, molte persone e aziende potrebbero cercare di regolarizzare le loro proprietà. Questo significherebbe un aumento della domanda di servizi di progettazione, consulenza e certificazione da parte di ingegneri, architetti e geometri;
specializzazione e competenza: un condono edilizio richiede una comprensione approfondita delle normative e delle procedure. I professionisti che si specializzano in questo settore possono posizionarsi come esperti, attrarre una clientela specifica e, di conseguenza, poter richiedere tariffe più elevate;
opportunità di collaborazione: la complessità delle procedure di condono potrebbe favorire la collaborazione tra diversi professionisti. Ad esempio, un architetto potrebbe collaborare con un ingegnere strutturista per garantire che una struttura sia non solo conforme dal punto di vista normativo, ma anche sicura.
Per gestire le pratiche dell’ufficio tecnico ed in particolare quelle di un condono edilizio potrebbe tornarti utile un software di gestione delle pratiche edilizie online da scaricare ed usare gratuitamente fin da subito.

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