Eventi e Comunicazioni

di Stefano Paino

Cosa si intende per "immobile sano"? Il capitale si muove anche su rotaie immobiliari ma per farlo ha bisogno di solide garanzie che in alcuni casi non ci sono. A volte non si comprende subito l'importanza di alcune scelte che di contro alla lunga, possono creare non poche difficoltà.

Le scelte di cui parliamo inevitabilmente riguardano la regolarità urbanistica di un immobile cioè se, come e quando un immobile è urbanisticamente conforme alle normative vigenti. Tale aspetto dunque ricopre un ruolo fondamentale per rendere fungibile un immobile che viceversa resterà "capitale morto".

Cosa si intende per "rendere fungibile" un immobile e perché ci dobbiamo preoccupare di avere un immobile in regola? Perché la casa si chiama bene rifugio? E le due cose sono correlate? Se ho bisogno di capitale su cosa posso contare?

"Fungibile" significa letteralmente "Di cose, che possono sostituirsi una all'altra" e cosa può costituire elemento sostitutivo per un immobile se non un valore monetario che di fatto trasforma il mattone in soldi?

Questo è quello che noi chiamiamo capitale immobiliare, la capacità che ha un immobile di essere solvibile, di essere trasformato in soldi, di costituire capitale ovvero di trasformare in un segno tangibile la manifestazione di un concetto astratto come può essere la parola capitale.

Come si trasforma dunque in capitale un immobile? Semplice, attraverso una compravendita oppure attraverso un mutuo, in questo caso l'immobile costituisce garanzia per l'erogazione di capitali cioè soldi nella misura massima dell'80% del suo valore.

Se si è compreso chiaramente questo concetto possiamo dunque di seguito rispondere al quesito del titolo: quale capitale per il tuo immobile? Come il tuo immobile può costituire aiuto per l'accesso al capitale? Vediamo se e come arrivarci.

Sappiamo che il capitale per muoversi ha bisogno di regole e certezze per garantire i mercati nel quale si muove. "SE" rappresenta il primo step per trasformare l'immobile in capitale nei seguenti modi: se si dimostra di esserne il formale proprietario, se si dimostra la regolarità urbanistica, se si identifica bene in catasto, se non è gravato da ipoteche. Questi tra quelli più importanti e determinanti. Possono esserci altri interrogativi che potrebbero riguardare caso specifico, motivo per il quale ci limitiamo ad indicare quelli più comuni. "COME" è lo step successivo e conclusivo della check list precedente e ricopre un mero compimento formale per l'accesso al capitale.

"...se si dimostra di esserne il formale proprietario,..."
La proprietà si acquisisce in due diversi modi chiamati originari o derivativi. Tra gli atti a titolo originario c'è l'usucapione, tra quelli a titolo derivativi c'è un atto pubblico che sia compravendita, donazione, divisione, tra i più comuni. Quindi la prima regola è dimostrare di esserne il formale proprietario.

"..se si dimostra la regolarità urbanistica,.."
Prestiamo attenzione ad un esempio pratico.

download (1)Esiste una famiglia, la famiglia ALFA, padre, madre e figli. Il papà ha una azienda che vuole ingrandire ma per farlo ha bisogno di capitale e già sa che per far ciò basta ipotecare il suo suo immobile, posto che in questo esempio diamo già per scontato che ne sia il formale proprietario. L'immobile è stato costruito ante '67 (quindi prima della legge cosiddetta PONTE) e nel tempo non ha subito trasformazioni, le consistenze sono quelle originarie e gli eventuali interventi fatti sull'immobile sono conformi ai titoli abilitativi (concessioni , autorizzazioni). Insomma papà e mamma ALFA sono stati bravi a preservare il loro capitale tendendolo ancora più attuale e fungibile. Sono in regola ed il loro capitale è al sicuro, essendone al tempo stesso anche l'immobile.

Papà ALFA ha un fratello, BETA, anche lui con moglie e figli. La famiglia BETA ha una piccola azienda che vuole ingrandire ed anche loro pensano di trasformare il loro immobile in soldi e realizzare il loro progetto. Vanno in banca ma la banca nega loro l'accesso al credito perché il loro immobile non è sano. Papà BETA allora ribadisce alla banca che i formali proprietari sono loro per averlo acquistato da Caio al quale era pervenuto da Sempronio. Ma allora perché la banca ha detto no? Scopriamolo. Nell'atto derivativo di Caio che acquista quindi da Sempronio, l'immobile è composto da tre vani, servizi, e corte. Caio trasferisce alla famiglia BETA l'immobile così come lo aveva comprato da Sempronio. Cosa succede però, che la famiglia BETA a differenza della famiglia ALFA, nel mantenere in esercizio l'immobile attraverso interventi di manutenzione, fa una serie di lavori non autorizzati che ne alterano consistenza e destinazione. Cosa hanno fatto in pratica al loro capitale? download (2)Lo hanno svalutato, lo hanno deprezzato, rendendolo capitale morto, non trasformabile in moneta. Quali siano state le cause non è argomento di questo articolo il cui scopo vuole essere solo ed esclusivamente quello di far comprendere come certi tipi di scelte possono influire nel futuro. Insomma la famiglia BETA a differenza di quella ALFA non potrà mai nell'immediato rendere fungibile il proprio immobile ai propri bisogni.

Con questi due esempi abbiamo spiegato dunque come la regolarità urbanistica insieme alla proprietà formale costituiscono punti cardine affinché il proprio immobile sia una risorsa viva ed attiva.

"...se si identifica bene in catasto,..."
Qualsiasi modifica interna o esterna che alteri l'originaria consistenza, deve essere trascritta in catasto. Per far ciò va redatta una nuova planimetria che identifichi ed individui le nuove superfici con le relativi destinazioni. La più comune, in gergo tecnico, è la "diversa distribuzione degli spazi interni", che riguarda proprio quegli interventi, a volte minori, che si fanno all'interno degli immobili. Di per se stessa la mancata denuncia di tale cambiamento non compromette l'operazione commerciale che si vuol fare con l'immobile poiché è una denuncia che è possibile farla in qualsiasi momento, purché comunque prima della vendita. A tal proposito ci preme ancora una volta attenzionare che dal primo luglio 2010 in qualsiasi tipo di atto pubblico, i dati e la planimetria dell'immobile deve essere conforme allo stato di fatto in cui l'immobile si trova. Il proprietario e venditore deve infatti dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto del fabbricato. La mancanza di queste dichiarazioni determina la nullità dell'atto, e dunque l'invalidità della compravendita o dell'atto relativo all'immobile (art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985 n. 52, introdotto dall'art. 19, comma 14, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, come risultante dalla legge di conversione 30 luglio 2010, n. 122) e viceversa.

Potremmo chiudere qui l'argomento ma c'è un aspetto molto importante da attenzionare al quale dare molta importanza: la denuncia in catasto delle trasformazioni eseguite in un immobile, non legittima la regolarità urbanistica che resta solo ed esclusivamente in capo alla presenza dei rispettivi titoli abilitativi.

Nello svolgimento della professione mi è capitato di ricevere gli atti di provenienza dell'immobile e planimetria catastali differenti. Alla mia richiesta di eventuali titoli abilitativi, come ad esempio autorizzazioni o concessioni, la risposta è stata: ma in catasto esce!

Chiariamo fin da subito un concetto: il catasto non è probatorio ma ha un ruolo meramente fiscale ossia cataloga gli immobili ai fini dell'applicazione dei gravami fiscali. Attraverso il catasto (oggi agenzia delle entrate – agenzia del territorio) insomma lo stato fiscalizza gli immobili.

Il fatto di averlo denunciato in catasto non significa che si sia sanato un abuso, significa che si è pagato le tasse anche sopra una parte che è illegittima (abusiva). Tutt'al più, ai fini di una eventuale sanatoria, il catasto certifica la data di realizzazione dell'opera.

Ultimo ma non meno importante dei "SE" resta:

"...se non è gravato da ipoteche..."
Perché esiste la Conservatoria dei Registri Immobiliari? La conservatoria dei registri immobiliari è come una grande bacheca che da conoscenza degli atti pubblici.

Gli atti di compravendita, testamento ed altri sono atti pubblici ovvero chiunque può consultarli. Gli unici atti che per adesso sono riservati, sono i contratti di locazione perché non vi è la norma che ne prevede la pubblicità, ovvero che lo si trascriva ai pubblici registri. E del resto, il contratto di locazione non tratta trasferimenti di diritti sugli immobili.

download (3)Le ipoteche che gli istituti di credito (banche) iscrivono con atto notarile sugli immobili a garanzie delle esposizioni creditizie, sono atti pubblici ed in quanto tali rilevabili dalle visure ipotecarie che il notaio è obbligato a fare prima della stipula dell'atto, a garanzia che l'immobile sia libero di vincoli, pesi ed ipoteche, la cui eventuale presenza, viceversa, renderebbe impossibile stipulare qualsiasi altro atto.

Tutto quanto fin qui scritto è anche frutto di esperienze dirette avute nell'ambito del proprio lavoro. Il servizio svolto si chiama "check-up immobiliare" e mira a certificare se l'immobile è sano.